文｜荣灿

在上海老小区中，“绿改停”情况并非个例，甚至很多老小区存在随意占用绿化停车现象。

(相关资料图)

由于“绿改停”涉及多方业主利益，要想在合法合规的前提下为业主解决停车难问题，还需多方协商协同推进。

小区探访：绿化带被侵占 违规停车与日增多

6月14日，界面新闻来到位于上海浦东周家渡的都市庭院小区，跟着一位老业主走访了小区最南边绿化带。该小区位于浦东齐河路438弄，建于1999年，绿化率在35%，目前已有二十多年房龄。

在小区的最南边，原本有将近80米长的绿化带，与居民房屋之间仅一路之隔。据业主代表介绍，小区这片原本都是绿化，空气新鲜，一直持续20多年。但从2021年开始，绿化带出现变动，陆续有树和绿化被砍或者铲掉，然后停上私家车。

小区最南边，绿化带被改建的停车位 图片来源：6月14日现场拍摄

业主代表开始找到物业投诉，物业公司经理反馈说找业委会，说是业委会的主张。而业委会成员则表示不知情，说是业主个人行为。后来有业主代表把问题反馈到居委会，但仍没有得到解决。

业主代表过去几年曾多次向有关单位反应：小区蚕食绿化，私改停车位，损害小区广大业主利益的行为，必须加以纠正。

业主们反馈的问题主要集中在以下几个方面：

其一，根据民法典规定，建筑区划内的绿地属于全体业主共有。而将小区内原有绿地改为停车位，应当属于由业主共同决定的重大事项，必须召开业主大会，征询业主意见，并对广泛讨论后形成的意见进行表决。

其二，小区绿化是房产价值的重要组成部分。肆意毁绿砍树，不仅破坏小区优美环境，而且房价也随之“缩水”掉价是必然，广大业主的利益将遭受侵害。

其三，小区绿地有限，而私家车越来越多，就算把全小区绿地与绿化带全变成停车位，也满足不了日益增长的车位需求。无节制地增加停车位，使大量车辆涌入，随之带来大量汽车的噪声，影响小区环境和安全，这种长期严重的扰民局面需要得到解决。

目前，业主代表表达了清晰整改诉求：第一步，在先恢复小区最后一排9辆车私占的绿地；第二步，启动沟通谈判，推动小区业主大会参与协商；第三，通过正规合法流程商议，投票决定全体小区未来是否推进“绿改停”工作。

实地调查：老小区停车位不足导致一系列问题

当天下午两点，通过在小区实地走访中发现，该小区内部道路较为狭窄，紧挨着道路停放着不少私家车，道路两旁早已停满，部分司机找停车位需要保安一旁指挥倒车。加上小区最近在开展污水改建工程作业，占用不少空地，小区停车更是难上加难。

小区停车现状 图片来源：6月14日现场拍摄

对于都市庭院小区内目前的停车难题，一位业委会负责人介绍称，都市庭院是一个99年的老小区，只规划了少量停车位，当时是够用了。但随着时代发展，私家车越来越多，小区停车位根本不够。小区530户业主，目前大约可停240-250车（包括固定、划线、临时位置），再增加停车位很难。

据了解，目前都市庭院小区停车位分为四类，停车费每月从170-200元不等。一类是固定车位，包括小区的产权车位；一类是活动车位，业主先到先停；第三类是临时车，属于临时办事访问停车；第四类亲友车，亲朋好友探亲停车。

“有业主说要控制小区私家车数量，都是住在小区的业主，物业没有理由不让他的车子进来。”这位负责人表示。

对于业主代表反映私家车停在绿化带上的问题，这位负责人说，目前小区的确存在绿化被改停车位现象，是业主个人行为。在上一届业委会管理时候，小区就有私家车停在绿化带上，后续就有业主效仿继续停在绿化带，物业也不好说什么。

对于绿化改停车位，都市庭院是否按照相关流程，通过全体业主大会投票决议。该负责人称，以前小区有涉及到部分“绿改停”情况，都是按照跟绿化带相关利益楼栋住户，直接协商处理。

但对于大多数业主而言，他们并不认可物业的说法。停车难问题不是私自改绿化带的理由，更不符合法律法规程序。小区停车难问题大家可以理解，但是业委会及物业方有自身管理职责，绿化改停车位一事必须征求业主意见，满足相关程序和人数同意，才可以推动“绿改停”。

多方协调会种种原因耽搁

业委会负责人谈到，对于业主代表投诉反馈的绿化带停车问题，业委会也积极开会处理过。在2022年，业委会和物业及相关代表组织参与过协调会，当时与业主代表协商过方案，后来参会业主自身又推翻了当时方案，种种原因后来一直被耽搁下来。

关于《都市庭院绿化带停车协调会》相关会议情况，界面新闻通过居委会了解后，得到一份当时的会议记录。

居委会提供会议记录截图

上述记录显示，居委会于2022年1月17日召开过一次协调会，参与方有党总支居委会、城管、民警、业委会、物业、投诉居民。会议记录上谈到了当时的困难，私家车停在绿化带是由来已久的问题，不能一刀切，引起更大的群体矛盾。经过统计有 20 多辆车停放在绿化带，物业表示处理困难，引起部分居民的不满。

记录显示，当时会议通过一项讨论，决定把49 号至53 号南面绿化带进行改造成草坪砖停车位，由物业负责出改造方案效果图纸、业委会负责征询，征询49 号至53 号居民意见，等征询通过后将实施改造。

不过，会议记录提到，第二天业主代表就电话居委，推翻会议决定征询49号至53号居民意见，改为征询全体业主意见。

事后，界面新闻向业主代表核实这一情况。当时参会业主代表表示，他们咨询相关专业意见后了解到，按法律流程应该全体小区业主决议投票，而不只是征询49 号至53 号居民意见。所以他们不同意该局部改绿方案（49 号至53 号楼），重新提出新的全局方案。

但这一新的方案诉求，后因为疫情等原因搁置下来，目前双方没有达成一致推动相关事情发展。

目前，小区业委会对“绿改停”事宜，仍愿意跟业主代表继续谈，推动启动全体业主投票决议，以此来决定未来小区是否全面推动绿化带改造。

律师说法：业委会及物业应行使管理职责

根据《民法典》规定：一般小区内绿地属于小区内全体业主共有，将小区内部分绿地改为停车位属于改变共有部分用途的行为，小区业主私自将绿地改为停车位明显违反相关规定。

小区绿地属于业主共有，并不能私自改变用途，而且物业及业委会也负有管理监督责任，及时制止并行使管理职责，将该部分恢复原状。业委会上述说法，明显未履行其相关职责。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，对于物业服务企业的管理责任而言，根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业需要在其负责的物业管理区域内实施物业管理，维护物业管理区域内的相关秩序，如果发现业主存在私自将绿地改为停车位的违法行为，物业服务企业有责任及时制止，并可以行使管理职责，将该部分恢复原状。

对于业主委员会的管理责任而言，根据《民法典》、《物业管理条例》等相关规定，业主委员会在物业管理区域内，可以从事物业管理活动、履行自治管理职责，对于损害其他业主合法权益的行为，有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。

因此，如果业主委员会发现有业主私自将绿地改为停车位，侵害了其他业主的合法权益，有权履行管理职责，制止该行为。并且，根据《物业管理条例》规定，业主委员会需要履行监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的职责，如果物业服务企业对业主私自将绿地改为停车位的行为存在管理失职等方面的问题，业主委员会有权予以监督与协助。

如果要推动小区绿化改停车位，王玉臣律师建议走业主大会协商讨论。如前所述，绿化一般属于小区内全体业主共有，如果需要改变其用途，则需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，则可以决定将绿化改为停车位；在同意后，则需要将相关的材料、手续等报行政主管部门审批，行政主管部门审批同意后，则可以实施将小区内绿化改为停车位行为。